Stella Wei CPA & Associate Inc.

作者：Stella Wei, CPA 加拿大注册会计师

2019年02月08日

2019年3月31日，是申报BC省投机税的截止日。到今天为止，已有很多的属于投机税征收范围内的住房屋主收到了一张申报单。申报共五步，整个过程很容易。但要最终获得投机税豁免，所备材料却是要费不少功夫，特别是对于出租类的豁免，大家需要了解有效的出租信息和准备正确的资料。

近期，我收到很多客户和同行的询问，特别是对于出租豁免的问题尤为多，因为我白天忙于税务会议，只有晚上有时间把大家的共性问题整理出来，并回答和分析。

甲先生和太太均为加拿大公民，但甲先生在2016年办理了非税回中国发展，留下甲太太在温哥华照顾一对未成年儿女。甲太太每年按时在BC省报个税，但其在2018年收入估计仅为2万。甲太太个人名下只有一套在温哥华的别墅用于和儿女自住，别墅在2018年政府评估价为300万并且有房贷。一家开支主要靠先生在中国的收入维持，先生在中国2018年收入约15万加元。甲太太在2018年7月开始至今把地下室独立单元通过出租给一个以前不认识的大学留学生居住。请问甲太太所住房屋能被豁免投机税吗？

答：甲太太可以到投机税豁免。分析要点如下：

• 甲家一家有超过50%的收入都没有在加拿大报税，属于太空家庭(satellite family)。尽管甲太太是在BC省报税且是加拿大公民，依然属于太空家庭成员，不能得到主要住房的投机税豁免。
• 但幸运的是，甲太太有一套独立出租单元（含独立厨房、厕所、出入口），并长租给了无亲属、无密友关系的第三方(Arm’s Length)，租期在2018年达到3个月以上，并签订了合法的租约，租客用此单元居家（即每月在此住所居住时间长于其他地方）。所以甲太太可以申请到出租豁免投机税。如果在2019年所有条件不变并且长租达六个月以上，甲太太依然可以申请到出租豁免。

承上例，如果甲太太在2018年7月开始至今把地下室独立单元出租给在UBC读大学的侄儿，侄儿只有学签。请问甲太太能豁免投机税吗？

答：甲太太不能到投机税豁免，需缴纳2018年投机税1.5万（政府评估价300万的0.5%）。如果在2019年不变租客，则需缴纳2019年投机税6万（政府评估价300万的2%）。分析要点如下：

甲太太属于太空家庭，尽管有一套独立出租单元，但长租给了带亲属关系(NAL Non-Arm’s Length)的侄儿。尽管侄儿已成年且用此单元居家。但侄儿不是加拿大公民或长久居民，也没有在BC省赚取相当于整个房子的年租金市价的三倍的年收入及以上，则甲太太不能得到出租豁免。

继续承第一个例子，如果甲太太的地下室只有一个住房、一个厕所和一个独立出入口，她在2018年7月开始至今把地下室出租给一个以前不认识的大学留学生居住，留学生平时和甲太太一家共享整套房子唯一的厨房。请问甲太太能豁免投机税吗？

答：甲太太能不能到投机税豁免是一个较具有争议的话题。BC省政府也未就出租单元给一个非常详细而又明确的要求，就连在45法案中也只是提到A Residence的字眼。笔者直接给BC省政府发信询问，政府官员回信只是说出租一个Suite（单元），满足其他出租条件，即可申请豁免。那这个Suite是否一定需要一个独立厨房，却是有争议的。而且大家在省政府网站上申报出租豁免时，省政府也未提及出租单元是否一定需要独立厨房。所以综合上面种种情况，我建议大家在申报过程中严格按照政府的提示来，只要有事实出租，合法租约，又满足其他条件者，都应申请出租豁免，然后等待政府的裁定。如果大家依然有疑问，欢迎大家参加我们会计师事务所和温哥华深圳联合会联办的投机税公益讲座。讲座时间为2月19日早上10:30至12点，地点是7311 Kingsway， Burnaby（Tommy Douglas图书馆）。

乙先生持有加拿大工签并在加拿大居住报个税，乙太太是中国公民并只在中国纳税。 乙先生于2016年在大温地区以个人名义买了一套别墅自住。2018年7月开始至今把地下室独立单元通过出租给一个以前不认识的大学留学生居住。请问乙先生所住房屋能被豁免投机税吗？

答：乙先生可以到投机税豁免。分析要点如下：

• 乙先生属于外国人，不能得到主要住房的投机税豁免。
• 但幸运的是，乙先生有一套独立出租单元（含独立厨房、厕所、出入口），并长租给了无亲属、无密友关系的第三方(Arm’s Length)，租期在2018年达到3个月以上，并签订了合法的租约，租客用此单元居家（即每月在此住所居住时间长于其他地方）。所以甲乙先生可以申请到出租豁免投机税。如果在2019年所有条件不变且长租达六个月以上，乙先生依然可以申请到2019年出租豁免。

丙先生和太太是加拿大永久居民并在BC省报个税，丙先生和太太共同联名拥有两套住房，第一套用于自住，第二套用于丙先生父母长期居住，丙先生父母不付租金。请问丙先生和太太的第二套房屋能被豁免投机税吗？

答：丙先生可以到投机税豁免。分析要点如下：

丙先生和太太是加拿大永久居民且不属于太空家庭，其父母属于亲属关系，只要父母是经过屋主同意并以第二套房屋为居住地（即每月在此住所居住时间长于其他地方），就是不付租金，丙先生和太太也可以得到出租豁免。

我还收到其他问题，但因时间和隐私问题，我就不在此一一作答。如大家需要更多咨询，欢迎来电预约，预约电话是604.423.3598。我们的会计师事务所地址是500-5050 Kingsway，Burnaby BC。 谢谢大家的关注和评论！