作者：Stella Wei 加拿大特许专业会计师
2019年9月22日
今年以来，我们会计师事务所收到越来越多的非税居民的税务咨询预约，多涉及到非税居民卖房清税、或非税居民父母想把房子传承给成年儿女所涉及的税务问题。因为大部分非税居民不在加拿大本地主要居住，所以对卖房涉及的税务是一头雾水，看着他们在卖房得知需要被特殊对待（如：卖房款的25%需“躺”在律师信托账号中四个多月）时不知所措的样子，我们觉得应该提供一篇专业的文章帮助大家了解非税居民卖房的税务流程。
非税居民在加拿大没有主要自住房的增值豁免，所以在卖房（或视为售出）时，无论你的房子是自用还是出租，有房产增值就要缴税。而且无论这个房子在卖出时有无增值，买家律师则必需预留25%的卖房款放到信托账号里（有点像押金），这是因为政府怕非税务居民卖了房子，拿到房款不缴税就离开加拿大了。万一非税务居民真的跑了，CRA有权让买家代替完税。
为了能从信托帐号拿出这些卖房款，非税务居民在快卖房之前，或者最迟在卖房合同中提供的结束日10天内要向CRA提交一份名为T2062的表格, 申请清税（Certificate of Compliance）。一般卖家会委托会计师申请清税，从而正确准备资料并算出卖房增值部分，而房产增值部分的25%作为预缴税会被律师从信托账户直接递送到CRA，CRA确认各项信息无误后，会向会计师发出清税证书， 律师看到清税证书后就可以把25%卖房款减去预缴税后的剩余款项释放给卖家。 整个清税申请过程会持续4到5个月之间。关于卖家准备申请资料的清单，请参照我以前的博文：http://accountantwei.com/cn/房产税系列一-非税居民卖房申请清税需准备的资料/。
另外，您在申请清税时，如房子在当年或以往年度有出租，注意要及时申报非税居民出租收入年度税（S216表格），以免影响清税申请的进程。如想知道更多详情，可致电我们预约咨询。
如果您在卖房过程中有增值，那么意味着把增值的25% 在清税过程中预缴给税务局了，拿到清税后你有两个选择：一：到此为止，认缴了房产增值的25%；二：等到第二年三、四月，您再委托会计师在加拿大申报上年度非税居民个税，把卖房交易发生的经纪人佣金、律师／会计师费用等申请抵扣预缴税，并且如果您在申请清税时漏报了一些装修费，此时是绝好的机会去补报，以拿回不少的退税。
下面用我们经历的一个典型案例讲解清税流程：
王先生为非税居民，于2015年7月在列治文用150万买了一套靠海小别墅用于家人夏天度假，因为BC省政府在2018年推行投机空置税，他咬着牙缴了房产评估价的0.5%做为2018年投机税。但2019年他面临着2%的投机税，而2019年别墅的政府评估值为210万，即他的房子如不出租，他在2020年3月需为2019年缴4.2万投机空置税。痛定思痛，王先生请来资深房产经纪人卖掉别墅。房产经纪不负厚望，找到一个同样喜欢看海景的买家，买卖双方在2019年5月1日签了合同，成交价为200万，房子交易完成日(completion date)为2019年5月20日。
王先生在5月2日来到Stella Wei会计师事务所，我们建议尽管合同中有10天的Subject Removal，让房子最终成交存在变数，但我们依然可以先递交清税申请，等房产转让最终成功后，再补发成交时的调整清单和最终版本的卖房合同。王先生同意，并提供我们要求的他当初买房和现在卖房的合同等资料。
在清理资料过程中，我们发现他在2015年买房时已上缴2.8万加元的房产交易税，在2017年对房子花费12.2万元用于装修，所以我们把他房子的持有成本调整到165万（即150+2.8＋12.2）。则王先生房产的增值为35万，应预缴税8.75万（25%x35）。在王先生和房产经纪通力合作下，我们5月7日把资料准备好上交给税务局。5 月20日房子成功过户后，王先生的卖房款的25%（40万）被存入信托帐号，我们又随即补交房产交易调整清单和最终的卖房合同给税务局。8月20日，我们便收到税务局要求付8.75万预缴增值税的信，律师于8月22日快件寄出付税的现金支票，9月18日我们便收到了税局签发的清税通知书、当日转发给律师。王先生在9月20日当天成功拿到信托帐号中的31.5万元（40万减去8.75万预缴增值税）。
拿到清税的当天，王先生致电我们表示谢意，我们同时提醒他务必在2020年三月初委托我们报非税居民年度个税，以他的个案，如申报个税，至少可拿回2万多的增值预缴税的退税。王先生告知他已经在期待2020年的到来！
望上面解析的案例对于大家申请非税有所了解，如果您还有比较个性化的问题，欢迎来电咨询，我们会计师事务所的预约电话是604.423.3598，地址是500-5050 Kingsway，Burnaby BC。我的下期博文会解析自用转出租及出租转自用的税法妙用，并且在10月份开始推出公司税系列案例、11月份推出个税系列文章，谢谢大家关注！