Stella Wei CPA & Associate Inc.

作者：Stella Wei, CPA 加拿大注册会计师
2018年10月28日

在加拿大，普通大众投资的房产目的就是：保值资产（抵销通货膨胀引起的资产贬值）；赚取利润。然而从买房到卖房的过程中，无论是否赚取利润都会涉及到名目繁多的税务；如果产生了利润，还有所得税恭候着大家。更为残酷的是，政府在近期出台一系列政策用于抑制过热的房地产市场，例如：BC省政府联邦政府在10月16日把投机和空置税提到立法程序中， 央行于10月23日又宣布加息0.25%至1.75%使贷款负担更为加重。在如此严峻的形式下，大家如何达到投资房产的目的，使自己的税后利润合法的最大化，此篇文章就给大家提供一些参考。

投资主要自住房

买房时，在满足一定条件下，首次置业者或买新房者可享受房产转让税的减免。具体参见我在9月28日写的文章：http://accountantwei.com/cn/房产税系列四-bc省买房时减免房产转让税的案例/。

自住期间，房子增值部份免税。但是需要注意的是：一个家庭在同一时间段只能指定全球的一处房子为主要自住房；而不是在婚姻关系存续期间，妻子和丈夫各自指定一套房子为主要自住房。

房主需在卖自住房（或视为卖自住房，如：自住转出租）的年度的报个税时，填写Schedule 3和T2091(IND)用于房子增值税的减免。

如需把自住房产传承给儿女或孙子女，在满足一定条件下，也是可以免掉房产转让税的，请用上面的链接看具体分析。

投资出租房

买房用于出租时，投资人需要缴房产转让税，无减免。

住宅类房产转让税分四级计算：
1. 房屋成交价的首20万，收1%；
2. 20万以上至200万，收2%；
3. 200万以上至300万，收3%；
4. 300万以上，收5%（2018年2月21日生效的新政）。

房子在出租期间，出租收入需报税。如出租房在个人名下，则需和个税一起申报，填写T776表格。但屋主可以把相关的出租费用用于抵扣税，例如：广告费、管理费、员工工资、物业税、房贷利息、水／电／气费用、房屋保险、维修、律师费、会计师费等。所以当发生以上费用时，屋主务必保留好发票和付款凭证，以用于会计师报税或联邦税务局税务抽查。

因为BC省政府在2018年新增了投机税（10月16日正式进入立法程序），为避免投机税，所以在被征收投机税区域的屋主需要保留和租客签的租约，以证明在2018年出租期总共有三个月及以上，在2019年出租期总共有六个月及以上。注意，每次的租约期不得少于30天。

被征收投机税区域集中在高房价地区，包括大温地区（不包含伯恩岛、狮港村和选区A，但包含UBC和大学捐赠土地），菲沙河谷的Abbotsford/Chilliwak/Mission，温哥华岛省都区域（Gulf群岛和Juan de Fuca除外）, 基隆拿市和西基隆拿市，以及纳奈莫市和兰茨维尔等。

发生卖出租房的个税年度，需填写Schedule 3申报资本增值及对增值部分缴税。如果在拥有房产期间，屋主对房子进行装修，请保留好发票，因为这些装修支出可用于减少增值税。

海外买家投资房产

当前的一系列BC省政府出台了一系列房产税务政策对于海外买家不是很友好，先有2016年的温哥华15％海外买家税，后在2018年升级到BC省20%海外买家税（参见：http://accountantwei.com/cn/房产税系列二-解读2018年公布的bc省海外买家税/），以及近期已进入立法程序的投机税，使海外买家在BC省高房价地区投资房产变得格外谨慎。

但这得注意的是，政府推出这些政策是为了抑制过快的房产，让本省居民（即对BC省贡献税收的人）能有房可居、可租。并不是为了把海外买家赶出BC省房产市场。所以相信会有一系列的细则用于减免。如：海外买家如果把房子用于长租或自住，是不用缴2%投机税的。如果在房产转让时，海外买家已经被BC省府确认提名人、且购买的房产为买家主要自住房、买家为自然人，则可以申请豁免海外买家税。

另外，就是这些额外的税种推出、房贷利息上升和其他一些政经因素，现在BC省房产市场正逐渐由卖方市场转变成买方市场，使买家在寻找房源时多出不少选择，并且有了压价的空间，这些因素也在一定层面上抵销了政府新增税收带来的负面影响。

如果大家还想了解更多，请留言给我，我会尽量安排回答大家普遍关心的问题。另外，我将在11月28日的文章中比较用公司或个人名义买房产的利和弊。敬请关注和评论！