Stella Wei CPA & Associate Inc.

作者：Stella Wei 加拿大特许专业会计师

2019年9月12日

大家知道，在加拿大的税务居民(Resident of Canada)可以小家庭为单位，在全球范围内的某段时间内（CRA界定某个时间段是以年为计算）指定一处住宅为主要自住房(Principal Residence)。为什么大家这么关注主要自住房呢？因为主要自住房的资本增值在加拿大是免税的。除了移民外，陪读妈妈、拿学签工签、在加拿大居住并等待省提名的人都可以是加拿大的税务居民，都有机会在加拿大享受主要自住房的资本增值豁免。

BC省的房产在过往多年增值巨大，很多购置房产的BC省税务居民已获利颇丰，如果自己买的房产满足主要自住房的要求，则在卖房发生年度内会省去巨额的资本增值税。反之，对于不满足主要自住房条件的房产， 业主在卖房的报税年度时，是需要向税务局(CRA)缴纳资本增值税的。

怎样才能让自己的房产被联邦税务局认同为主要自住房呢？首先，我们需要满足两个条件：

1. 税务居民必须拥有房产。

你可以独立拥有或与他人（例如配偶）一起拥有。

2. 正常居住。

无论你在一年中居住此房屋的长短，只要你和/或配偶及子女在这一年内把此房屋作为正常居家过日子的使用过，你就可以指定此房屋在那一年为主要自住房。

然而在地方层面上，BC省政府在2018年又实施投机和空置税，使得很多太空成员、陪读、拿学签工签、等待省提民家庭每年面临大额的投机税压力（投机税为当年BC房产评估值的2%）。因为以上家庭在BC省无法享受自住房的投机税豁免，所以大多数人就会考虑把自住房的空余房间出租给第三方，以达到出租豁免投机税，具体如何通过出租豁免投机税，请参考Stella Wei在2019年2月 撰写的实例博文（http://accountantwei.com/cn/房产税系列七-出租豁免BC省投机税的问与答/）。我们今天主要谈如何让房屋出租不影响主要自住房性质。

首先有人问，自住房能出租吗？回答是：可以。出租会改变自住房的性质吗？我们回答是：可能会、也可能不会，请看下面分析。

大体说，我们需要避免以下三大雷区：

1. 出租面积过大。

税法并没有明确指定多少比例的出租不会改变自住房性质，只是说需要把此处房产主要用于居家。根据我们多年报税和应对CRA审计的经验，把自住房的出租比例控制在30%及以下是比较安全的做法。30%及以上的出租可能会增加CRA质疑风险，因为CRA会认为你拥有此房的目的是为了赚取收入，而不是自住。另外，出租部分房屋（包括小比例出租）可能导致卖房时，出租面积申请不到自住房豁免。CRA认为您把部分房屋出租的目的是为了赚取收入而不是自住，需要对出租部分的增值征税。

2. 为了出租而改变房屋结构。

有些屋主为了出租地下室并且不想和租客共享空间，把本不符合出租条件的地下室加了一个厨房，此举动便是改变房屋结构，使得税务局认为你买房的目的是为了出租获得收入、而不是自住。当然，你在买房时，地下室本来就有了厨房，这种情况就不属于你为了出租而改变房屋结构。所以，你买房时找一个有经验的房产经纪人帮你出谋划策，可为你省去今后很多麻烦。

3. 出租期间为省税而对房屋进行折旧。

有些业主为了多用费用抵扣出租收入，从而少交税，盲目的对房屋进行折旧。一旦你对房屋进行折旧，自住房的性质就改变了。

总之，只要您是加拿大税务居民，满足上面提到的两个条件，避免三个雷区，你的小家庭就能在指定年度内得到主要自住房的全部或大部分增值豁免，同时又把投机税挡在家门外！

如果您还有比较个性化的问题，欢迎来电预约咨询，我们会计师事务所的预约电话是604.423.3598，地址是500-5050 Kingsway，Burnaby BC。我的下期博文会用实例分析非税居民卖房的清税流程，谢谢大家关注！