作者：Stella Wei 加拿大特许专业会计师
2019年10月20日
作为最适宜居住的国家之一， 加拿大一直鼓励居民在这个自然、人文条件优越的国度里安居乐业，其鼓励政策也体现在税法中，其中一条是对加拿大居民所拥有的主要自住房（Principal Residence）豁免增值税。例如，老王夫妻在2015年长登加拿大成为居民并在大温地区购买一套价值60万公寓自住，夫妻倆每年按时在加拿大申报个人所得税，在2018年他们以100万卖掉公寓，所得40万增值因为主要自住房产而免税。由此可见拥有主要自住房并保持其性质对于加拿大税务居民来说何其重要。
但有时因为家庭成员学习、工作或 其它改变原因，一个家庭暂时搬离所拥有的主要自住房，而在外租房或再次买房居住。同时为了不使原来的住房空置而将其出租，并且此家庭还想几年后回来居住，在这种情况下我们该如何处理主要自住房的税务问题呢？在完全出租原先自住房期间我们还能得到增值豁免吗？
为了方便大家理解此税务问题，我举个例子来分析：
2011年张三夫妻在卑诗省本拿比花100万买了一栋独立屋，并且每月还需还贷2千元，因为其宝贝独女考取UBC，张三夫妻为了方便女儿上学，遂于2018年在UBC通过贷款购买80万公寓，并于同年9月举家迁往公寓。但张三夫妻都想保留原来的自住房，并准备于2022年在女儿大学毕业后搬回独立屋。在2018年和2019年，他们的独立屋的市价均为180万。因为卑诗省自2018年开始实行投机空置税，如果张三不把独立屋出租，则独立屋在2019年因为不被张三夫妻居家会被省政府征收投机空置税3万多元。另外，每月两套房的4千元还贷使夫妻倆觉得亚历山大。经多方考虑，夫妻在2019年2月开始把独立屋长租给第三方租客用于居家，租期三年，每月租金收入为3千5百元。
在2019年，夫妻倆的独立屋虽然可得到投机空置税出租豁免，但是其主要自住房的性质已变成出租房了。如果按众所周知的做法（参考税法45(1)(a)），张三夫妻在报2019年度个税时需申报自住房视同售出，其产生的增值80万可申请增值税豁免。同时张三夫妻在2019年又被视同以180万价格买回独立屋并用于出租。如果到2022年时，独立屋的市价为250万，张三夫妻在那一年把独立屋由出租转自住，则需在2020年再次申报房屋视同售出，两人共担70万资本增值，也就是分别为35万资本增值，如按资本增值税率22%计税，两人分别上税7.7万，共计15.4万。
但是，如果夫妻倆估计在2019年至2022年间独立屋的涨幅会好过公寓，并且一开始他们找到一个靠谱的会计师咨询和报税，会计师会建议他们选择税法45(2)，即自住转出租不改变自住房性质，并在为他们申报2019年个税同时向税务局申明选择45(2)，这样，张三夫妻依然可以在未来4年视本拿比的独立屋为主要自住房，在申报2022年个税时就不用缴15.4万的增值税。如果在2023年，夫妻在市场上以260万卖出独立屋，除了正常申报自住房增值及增值豁免外，还需委托会计师向税务局选择税法45(3)，即指定独立屋在出租的过去四年期间依然是主要自住房。这样张三夫妻在持有独立屋的13年间，共计增值160万（即260万减去100万成本），会因为合理的税务规划而被豁免所有的增值税。
当然张三夫妻在选择税法45(2)和45(3)还需注意额外几点：
- 每个家庭在某段时间内只能指定一处住房为主要自住房。如果他们选择45(2)，即指定独立屋在2019年至2022年间为主要自住房，则同时意味着他们放弃公寓为主要自住房。在2022年时，他们搬出公寓并将其售出，如公寓有增值则他们需缴增值税；但如果有资本损失，则在当年申报资本损失以抵销其它资本增值或留存到今后年度抵增值税。
- 他们在把自住房变出租房时选择45(2)，必需在申报当年个税时就申请45(2)，否则会有罚款。
- 他们在2023年卖房时需在当年报个税同时申请45(3)。
- 他们在把独立屋出租期间需要每年申报出租收入税。他们可以把相应的出租费用（如贷款利息、地税等）抵销收入后，只对净出租收入缴税。
- 他们在把独立屋出租期间，不要对房屋计提折旧，否则就不能使用45(2)和45(3)。
- 再嘱咐一句，45(2)和45(3)选择只对税务居民有效，因为只有税务居民才有自住房的增值税豁免。
希望以上例子帮助大家初步理解税法45(2)和45(3)，但大家在实际操作时还是应咨询自己的会计师，以做出符合自身状况的税务规划。至此，Stella Wei会计师事务所对房产税系列文章告一个段落，并将在10月底或11月初开始推出公司税系列，谢谢大家关注！