Stella Wei CPA & Associate Inc.

作者：Stella Wei 加拿大特许专业会计师

2019年9月12日

大家知道，在加拿大的税务居民(Resident of Canada)可以小家庭为单位，在全球范围内的某段时间内（CRA界定某个时间段是以年为计算）指定一处住宅为主要自住房(Principal Residence)。为什么大家这么关注主要自住房呢？因为主要自住房的资本增值在加拿大是免税的。除了移民外，陪读妈妈、拿学签工签、在加拿大居住并等待省提名的人都可以是加拿大的税务居民，都有机会在加拿大享受主要自住房的资本增值豁免。

BC省的房产在过往多年增值巨大，很多购置房产的BC省税务居民已获利颇丰，如果自己买的房产满足主要自住房的要求，则在卖房发生年度内会省去巨额的资本增值税。反之，对于不满足主要自住房条件的房产， 业主在卖房的报税年度时，是需要向税务局(CRA)缴纳资本增值税的。

怎样才能让自己的房产被联邦税务局认同为主要自住房呢？首先，我们需要满足两个条件：

1. 税务居民必须拥有房产。

你可以独立拥有或与他人（例如配偶）一起拥有。

2. 正常居住。

无论你在一年中居住此房屋的长短，只要你和/或配偶及子女在这一年内把此房屋作为正常居家过日子的使用过，你就可以指定此房屋在那一年为主要自住房。

然而在地方层面上，BC省政府在2018年又实施投机和空置税，使得很多太空成员、陪读、拿学签工签、等待省提民家庭每年面临大额的投机税压力（投机税为当年BC房产评估值的2%）。因为以上家庭在BC省无法享受自住房的投机税豁免，所以大多数人就会考虑把自住房的空余房间出租给第三方，以达到出租豁免投机税，具体如何通过出租豁免投机税，请参考Stella Wei在2019年2月 撰写的实例博文（http://accountantwei.com/cn/房产税系列七-出租豁免BC省投机税的问与答/）。我们今天主要谈如何让房屋出租不影响主要自住房性质。

首先有人问，自住房能出租吗？回答是：可以。出租会改变自住房的性质吗？我们回答是：可能会、也可能不会，请看下面分析。

大体说，我们需要避免以下三大雷区：

1. 出租面积过大。

税法并没有明确指定多少比例的出租不会改变自住房性质，只是说需要把此处房产主要用于居家。根据我们多年报税和应对CRA审计的经验，把自住房的出租比例控制在30%及以下是比较安全的做法。30%及以上的出租可能会增加CRA质疑风险，因为CRA会认为你拥有此房的目的是为了赚取收入，而不是自住。另外，出租部分房屋（包括小比例出租）可能导致卖房时，出租面积申请不到自住房豁免。CRA认为您把部分房屋出租的目的是为了赚取收入而不是自住，需要对出租部分的增值征税。

2. 为了出租而改变房屋结构。

有些屋主为了出租地下室并且不想和租客共享空间，把本不符合出租条件的地下室加了一个厨房，此举动便是改变房屋结构，使得税务局认为你买房的目的是为了出租获得收入、而不是自住。当然，你在买房时，地下室本来就有了厨房，这种情况就不属于你为了出租而改变房屋结构。所以，你买房时找一个有经验的房产经纪人帮你出谋划策，可为你省去今后很多麻烦。

3. 出租期间为省税而对房屋进行折旧。

有些业主为了多用费用抵扣出租收入，从而少交税，盲目的对房屋进行折旧。一旦你对房屋进行折旧，自住房的性质就改变了。

总之，只要您是加拿大税务居民，满足上面提到的两个条件，避免三个雷区，你的小家庭就能在指定年度内得到主要自住房的全部或大部分增值豁免，同时又把投机税挡在家门外！

如果您还有比较个性化的问题，欢迎来电预约咨询，我们会计师事务所的预约电话是604.423.3598，地址是500-5050 Kingsway，Burnaby BC。我的下期博文会用实例分析非税居民卖房的清税流程，谢谢大家关注！

作者：Stella Wei, CPA 加拿大注册会计师

2019年02月08日

 

2019年3月31日，是申报BC省投机税的截止日。到今天为止，已有很多的属于投机税征收范围内的住房屋主收到了一张申报单。申报共五步，整个过程很容易。但要最终获得投机税豁免，所备材料却是要费不少功夫，特别是对于出租类的豁免，大家需要了解有效的出租信息和准备正确的资料。

近期，我收到很多客户和同行的询问，特别是对于出租豁免的问题尤为多，因为我白天忙于税务会议，只有晚上有时间把大家的共性问题整理出来，并回答和分析。

甲先生和太太均为加拿大公民，但甲先生在2016年办理了非税回中国发展，留下甲太太在温哥华照顾一对未成年儿女。甲太太每年按时在BC省报个税，但其在2018年收入估计仅为2万。甲太太个人名下只有一套在温哥华的别墅用于和儿女自住，别墅在2018年政府评估价为300万并且有房贷。一家开支主要靠先生在中国的收入维持，先生在中国2018年收入约15万加元。甲太太在2018年7月开始至今把地下室独立单元通过出租给一个以前不认识的大学留学生居住。请问甲太太所住房屋能被豁免投机税吗？

答：甲太太可以到投机税豁免。分析要点如下：

• 甲家一家有超过50%的收入都没有在加拿大报税，属于太空家庭(satellite family)。尽管甲太太是在BC省报税且是加拿大公民，依然属于太空家庭成员，不能得到主要住房的投机税豁免。
• 但幸运的是，甲太太有一套独立出租单元（含独立厨房、厕所、出入口），并长租给了无亲属、无密友关系的第三方(Arm’s Length)，租期在2018年达到3个月以上，并签订了合法的租约，租客用此单元居家（即每月在此住所居住时间长于其他地方）。所以甲太太可以申请到出租豁免投机税。如果在2019年所有条件不变并且长租达六个月以上，甲太太依然可以申请到出租豁免。

 

承上例，如果甲太太在2018年7月开始至今把地下室独立单元出租给在UBC读大学的侄儿，侄儿只有学签。请问甲太太能豁免投机税吗？

答：甲太太不能到投机税豁免，需缴纳2018年投机税1.5万（政府评估价300万的0.5%）。如果在2019年不变租客，则需缴纳2019年投机税6万（政府评估价300万的2%）。分析要点如下：

甲太太属于太空家庭，尽管有一套独立出租单元，但长租给了带亲属关系(NAL Non-Arm’s Length)的侄儿。尽管侄儿已成年且用此单元居家。但侄儿不是加拿大公民或长久居民，也没有在BC省赚取相当于整个房子的年租金市价的三倍的年收入及以上，则甲太太不能得到出租豁免。

 

继续承第一个例子，如果甲太太的地下室只有一个住房、一个厕所和一个独立出入口，她在2018年7月开始至今把地下室出租给一个以前不认识的大学留学生居住，留学生平时和甲太太一家共享整套房子唯一的厨房。请问甲太太能豁免投机税吗？

答：甲太太能不能到投机税豁免是一个较具有争议的话题。BC省政府也未就出租单元给一个非常详细而又明确的要求，就连在45法案中也只是提到A Residence的字眼。笔者直接给BC省政府发信询问，政府官员回信只是说出租一个Suite（单元），满足其他出租条件，即可申请豁免。那这个Suite是否一定需要一个独立厨房，却是有争议的。而且大家在省政府网站上申报出租豁免时，省政府也未提及出租单元是否一定需要独立厨房。所以综合上面种种情况，我建议大家在申报过程中严格按照政府的提示来，只要有事实出租，合法租约，又满足其他条件者，都应申请出租豁免，然后等待政府的裁定。如果大家依然有疑问，欢迎大家参加我们会计师事务所和温哥华深圳联合会联办的投机税公益讲座。讲座时间为2月19日早上10:30至12点，地点是7311 Kingsway， Burnaby（Tommy Douglas图书馆）。

 

乙先生持有加拿大工签并在加拿大居住报个税，乙太太是中国公民并只在中国纳税。 乙先生于2016年在大温地区以个人名义买了一套别墅自住。2018年7月开始至今把地下室独立单元通过出租给一个以前不认识的大学留学生居住。请问乙先生所住房屋能被豁免投机税吗？

答：乙先生可以到投机税豁免。分析要点如下：

• 乙先生属于外国人，不能得到主要住房的投机税豁免。
• 但幸运的是，乙先生有一套独立出租单元（含独立厨房、厕所、出入口），并长租给了无亲属、无密友关系的第三方(Arm’s Length)，租期在2018年达到3个月以上，并签订了合法的租约，租客用此单元居家（即每月在此住所居住时间长于其他地方）。所以甲乙先生可以申请到出租豁免投机税。如果在2019年所有条件不变且长租达六个月以上，乙先生依然可以申请到2019年出租豁免。

 

丙先生和太太是加拿大永久居民并在BC省报个税，丙先生和太太共同联名拥有两套住房，第一套用于自住，第二套用于丙先生父母长期居住，丙先生父母不付租金。请问丙先生和太太的第二套房屋能被豁免投机税吗？

答：丙先生可以到投机税豁免。分析要点如下：

丙先生和太太是加拿大永久居民且不属于太空家庭，其父母属于亲属关系，只要父母是经过屋主同意并以第二套房屋为居住地（即每月在此住所居住时间长于其他地方），就是不付租金，丙先生和太太也可以得到出租豁免。

 

我还收到其他问题，但因时间和隐私问题，我就不在此一一作答。如大家需要更多咨询，欢迎来电预约，预约电话是604.423.3598。我们的会计师事务所地址是500-5050 Kingsway，Burnaby BC。 谢谢大家的关注和评论！

作者：Stella Wei, CPA 加拿大注册会计师
2018年12月16日

我曾在2018年8月写过一篇BC省投机税的文章，但此后政府把投机税进行多次修订，于11月22日正式立法通过，并正式起名为BC省投机和空置税。我便顺应税法的修改写下这篇更新版。

立法后BC省投机和空置税，使超过99%的BC省居民不用交投机税，只有拥有多套房产而且将它们空置的人要交税。在湖边、岛屿上拥有度假小屋的人不需要交税；在高成本地区之外拥有第二套房子的人也不用交税。

请注意，此投机税只针对住宅类房产。征税房产区域集中在高房价地区，包括大温地区，菲沙河谷的Abbotsford/Chilliwak/Mission，温哥华岛省都区域（Gulf群岛和Juan de Fuca除外）, 基隆拿市和西基隆拿市，以及纳奈莫市和兰茨维尔。

如果您是BC省居民且不属于卫星家庭，在BC省只有一套物业用于自住房，恭喜您不用交投机税，也不用看接下来的内容了。

如果您在BC省征税区域内除了拥有一套自住房外，还有其他房产用于长期出租（2018年高于三个月的出租，2019年出租期多于六个月），则您一般也不用交投机税。

如果您在BC省征税区域内除了拥有一套自住房外，还有其他房产没有用于长期出租，又不属于豁免范围内，则在2018年按房产评估价值(BC Assessment)的0.5%缴投机税。但在2019年则按照下面列出的两个不同税率对号入座去缴税了。

1. 海外业主和卫星家庭（在全球赚取高收入却不在加拿大交收入税或只交很少的收入税）需按房产评估价值的2%缴投机税。
2. BC省居民业主、其他非卫星家庭的加拿大公民／永久居民业主缴0.5%。

同时，省府还推出适当的减免和豁免政策，我们先看看减免政策（Credit）：

1. BC省居民:
针对每个需纳税的物业，每年享有$2000抵税额（不能转让给配偶），即对于低于40万的一套房产是不用缴税。
如果一个物业被多人拥有，则业主按持有物业的权益比分摊$2000抵税额。

2. 非BC省居民的加拿大公民／永久居民业主、且不属于卫星家庭：
如果在BC省报税，则可根据在BC省申报收入多少而享受一定的抵税额。如果是主要自住房，可根据收入缴税额抵扣投机税，如果收入高到一定程度，甚至可以完全抵销投机税；如果是非主要自住房，其抵税额不适用于抵扣到投机税的最低额0.5%。即0.5%投机税是必缴。
但政府又给了些安抚政策，对于没用完的抵税额可转到今后两年、或转让给配偶使用。

3. 海外业主和卫星家庭：
如果在BC省报税，其报税收入的20%可用做抵税额，用于抵扣投机税（2018: 0.5%；2019: 2%）。
如果是主要自住房，可根据收入缴税额抵扣投机税，如果收入高到一定程度，甚至可以完全抵销投机税；如果是非主要自住房, 抵税额不适用于抵到投机税的最低额0.5%。即0.5%投机税是必缴。
但没用完的抵税额可转到今后两年、或转让给配偶使用。如此这般，政府鼓励大家把全球收入拿到BC省报税和缴税，可谓用心良苦。

我们接下来再大致谈一下豁免政策：

1. 主要自住房豁免：
业主在通常情况下居住在此物业的时间比其他地方要长。业主必须是加拿大公民和永久居民、且不属于卫星家庭。

也有特殊情况下的自住房豁免：
• 因为需要特殊看护而离开自住房业主，其自住房免两年投机税
• 因为业主（或业主配偶、未成年孩子）需要医疗而离开自住房，但必须有医生开证明。而且业主已在前一年已购买此物业。如在同样的医疗情况下，业主可得到其自住房最多两年的豁免投机税。
• 配偶因工作，而拥有两套自住房：只要满足以下两个条件之一，就可对第二套住房豁免投机税：
1）第二套住房必须比第一套自住房离工作地近至少100公里。
2）一套自住房在温哥华岛上，另外一套自住房不在温哥华岛上。
• 因为医疗需要而分开住的配偶可指定两套自住房豁免。但必须有医生开具的证明。
• 还有其他情况的豁免，就不一一指出了。

2. 出租房的豁免：
房产用于长期出租（2018年高于三个月的出租，2019年出租期多于六个月），合乎一定条件，豁免投机税。

如业主把房子长租给没有亲属关系的租客，用于居家，有满足住宅出租法的书面租约，就可以豁免。

如业主把房子长租给有亲属关系(NAL Non-Arm’s Length)的租客，如要豁免则需满足以下条件：
• 业主是加拿大公民或永久居民、且不属卫星家庭；
• 租客不是业主配偶、未成年子女；
• 租客必须把此物业用于居家，在申请豁免的当年，租客居住在此物业的时间超过别的住所。

如业主是非加拿大人或者属于卫星家庭，如把房子出租给有亲属关系的人，豁免投机税的可能性较小。

3. 业主在购买物业当年在通常情况下的可以被豁免投机税。
4. 配偶因关系破裂而在纳税年度分居达90天及以上，也可以豁免投机税。
5. 危房豁免。凡威胁到住户的健康和安全的房屋多属于被豁免范围。
6. 破产豁免。
7. 业主身亡，物业在当年及下一年的投机税豁免。
8. 共管公寓酒店在2018和2019年被豁免投机税。
9. 在2018年10月16日前就有出租限定的物业在2018和2019年被豁免投机税。
10. 被允许用于托儿所的物业可豁免投机税。
11. 在建筑施工中的房屋只要能证明是在积极的投入施工也可以申请到豁免。
12. 房产开发项目在合乎条件下的豁免。一般情况下，开发商需要证明不是故意拖延工期，而是积极投入开发，在取得政府许可后对公众积极销售，其空置土地或房屋可能得到豁免。在2018年，被空置的土地被免征投机税。

因篇幅有限，我就不一一例举豁免情况了，如大家还想了解更多细节，可直接上到BC省政府网站，https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/speculation-and-vacancy-tax/exemptions-speculation-and-vacancy-tax#year-of-acquisition。

总之，大家除自住房外，尽量把空置的其他房屋长租出去。卫星家庭的自住房如果足够大，可考虑把地下室或工人房单元长租给他人居住，以得到BC省投机税的豁免。

最后还要注意的是，如果您在温哥华的物业如果属于BC省投机税征收范围，一般情况下还属于温哥华市政府的房屋空屋税的征收范围，还另需缴纳房屋价值的1%。请参照我在2017年11月12日写的温哥华的空屋税详解http://accountantwei.com/cn/2017年温哥华市的空屋税详解（配实例）/。

谢谢大家的关注和评论！ （更多…）

作者：Stella Wei, CPA 加拿大注册会计师
2018年11月28日

在加拿大，大家买第一套住宅用于自住，一般放在个人名下。 除安居外，还会投资一些住宅和商铺用于出租赚取租金收入，并期待物业升值已获得资本增值。但很多人对于是用公司名义还是个人名义购买投资物业却是举棋不定， 到底那种方式会更好呢？

其实这个问题没有一个固定的答案，每个案例都有其特殊性，我就举两个典型例子帮投资人分析一下：

A先生和A太太经过多年打拼， 除了在BC省温哥华共同拥有一套自住房外，还在个人名下分别拥有一套物业用于出租。在2018年，A先生和太太在自己所开的汽车修理店（属CCPC，享受12%所得税低税率）各得税后红利5万。A先生的投资物业租金减掉费用后净收入为1万，A太太的净租金收入为1万5。则在2018年里，A先生和太太总共缴个人所得税约$17,400。

但在其他条件不变情况下，只是A先生和A太太共同成立A控股公司（Holdings Co），通过公司持有两套出租物业（而不是个人名义持有），赚取2万5的税前净收入。他们没有请5个以上全职员工，在这种情况下，A公司收入为被动收入，不属于主动经营收入，则公司所得税税率高达50.67%，而不像主动经营收入公司（如：他们的汽车修理店）可享受对于第一个50万的积极营业利润只征收12%的低税率。

所以A公司缴纳完所得税约$12,500后，税后净利润为$12,500，A夫妻决定把利润留存在A公司用于以后投资。则在2018年里，A先生和太太总共缴个人所得税约$10,300。再加上A公司缴纳的$12,500所得税后，总共缴税$22,800。

对比上面两个例子，可看出， 一对夫妻拥有两套出租房时，在房子出租期间，以公司名义购买物业，反而多缴税$5,400。其多缴的原因是A公司赚取被动收入，并且没有请5个以上全职员工，所以无法把被动收入转化为积极收入，从而要缴纳50.67%高所得税。所以从所得税的角度看，在拥有少量出租物业时，个人持有物业比公司更有利。

从另一方面说，当你考虑以下因素时，用公司名义购买投资物业会更有利：

1. 当面临家庭资产传承时，例如A夫妻今后想把出租物业传给成年的子女，放在公司名下，只需考虑公司股份转让，而不是把房产一套套的过户给子女。
2. 当你计划在今后几年持续购买出租物业达到一定规模， 并有意邀请其他投资人入股，用公司购买物业就会显示出融资的灵活性。如果请了5个以上全职员工，公司的租金收入的所得税率会降至12%。
3. 用公司买物业，特别是门面型的商铺，可以有效的把投资风险和个人资产隔离开。其投资风险仅限于在公司的投资额。

如果大家还想了解更多，请留言给我，我会尽量安排回答大家普遍关心的问题。
另外，我将在12月28日开始写个人报税文章，如海外资产申报等，敬请关注！

作者：Stella Wei, CPA 加拿大注册会计师
2018年10月28日

在加拿大，普通大众投资的房产目的就是：保值资产（抵销通货膨胀引起的资产贬值）；赚取利润。然而从买房到卖房的过程中，无论是否赚取利润都会涉及到名目繁多的税务；如果产生了利润，还有所得税恭候着大家。更为残酷的是，政府在近期出台一系列政策用于抑制过热的房地产市场，例如：BC省政府联邦政府在10月16日把投机和空置税提到立法程序中， 央行于10月23日又宣布加息0.25%至1.75%使贷款负担更为加重。在如此严峻的形式下，大家如何达到投资房产的目的，使自己的税后利润合法的最大化，此篇文章就给大家提供一些参考。

投资主要自住房

买房时，在满足一定条件下，首次置业者或买新房者可享受房产转让税的减免。具体参见我在9月28日写的文章：http://accountantwei.com/cn/房产税系列四-bc省买房时减免房产转让税的案例/。

自住期间，房子增值部份免税。但是需要注意的是：一个家庭在同一时间段只能指定全球的一处房子为主要自住房；而不是在婚姻关系存续期间，妻子和丈夫各自指定一套房子为主要自住房。

房主需在卖自住房（或视为卖自住房，如：自住转出租）的年度的报个税时，填写Schedule 3和T2091(IND)用于房子增值税的减免。

如需把自住房产传承给儿女或孙子女，在满足一定条件下，也是可以免掉房产转让税的，请用上面的链接看具体分析。

投资出租房

买房用于出租时，投资人需要缴房产转让税，无减免。

住宅类房产转让税分四级计算：
1. 房屋成交价的首20万，收1%；
2. 20万以上至200万，收2%；
3. 200万以上至300万，收3%；
4. 300万以上，收5%（2018年2月21日生效的新政）。

房子在出租期间，出租收入需报税。如出租房在个人名下，则需和个税一起申报，填写T776表格。但屋主可以把相关的出租费用用于抵扣税，例如：广告费、管理费、员工工资、物业税、房贷利息、水／电／气费用、房屋保险、维修、律师费、会计师费等。所以当发生以上费用时，屋主务必保留好发票和付款凭证，以用于会计师报税或联邦税务局税务抽查。

因为BC省政府在2018年新增了投机税（10月16日正式进入立法程序），为避免投机税，所以在被征收投机税区域的屋主需要保留和租客签的租约，以证明在2018年出租期总共有三个月及以上，在2019年出租期总共有六个月及以上。注意，每次的租约期不得少于30天。

被征收投机税区域集中在高房价地区，包括大温地区（不包含伯恩岛、狮港村和选区A，但包含UBC和大学捐赠土地），菲沙河谷的Abbotsford/Chilliwak/Mission，温哥华岛省都区域（Gulf群岛和Juan de Fuca除外）, 基隆拿市和西基隆拿市，以及纳奈莫市和兰茨维尔等。

发生卖出租房的个税年度，需填写Schedule 3申报资本增值及对增值部分缴税。如果在拥有房产期间，屋主对房子进行装修，请保留好发票，因为这些装修支出可用于减少增值税。

海外买家投资房产

当前的一系列BC省政府出台了一系列房产税务政策对于海外买家不是很友好，先有2016年的温哥华15％海外买家税，后在2018年升级到BC省20%海外买家税（参见：http://accountantwei.com/cn/房产税系列二-解读2018年公布的bc省海外买家税/），以及近期已进入立法程序的投机税，使海外买家在BC省高房价地区投资房产变得格外谨慎。

但这得注意的是，政府推出这些政策是为了抑制过快的房产，让本省居民（即对BC省贡献税收的人）能有房可居、可租。并不是为了把海外买家赶出BC省房产市场。所以相信会有一系列的细则用于减免。如：海外买家如果把房子用于长租或自住，是不用缴2%投机税的。如果在房产转让时，海外买家已经被BC省府确认提名人、且购买的房产为买家主要自住房、买家为自然人，则可以申请豁免海外买家税。

另外，就是这些额外的税种推出、房贷利息上升和其他一些政经因素，现在BC省房产市场正逐渐由卖方市场转变成买方市场，使买家在寻找房源时多出不少选择，并且有了压价的空间，这些因素也在一定层面上抵销了政府新增税收带来的负面影响。

如果大家还想了解更多，请留言给我，我会尽量安排回答大家普遍关心的问题。另外，我将在11月28日的文章中比较用公司或个人名义买房产的利和弊。敬请关注和评论！

作者：Stella Wei, CPA 加拿大注册会计师
2018年9月28日

房产转让税简称PTT。房产转让税是在卑诗省进行房屋买卖交易都要缴纳的一种税，每次新屋主向地产局申请变更屋主时要根据房屋价值缴纳PTT。下面的文章主要针对住宅类房产交易的PTT做案例分析。

住宅类房产转让税分四级计算：

1. 房屋成交价的首20万，收1%；
2. 20万以上至200万，收2%；
3. 200万以上至300万，收3%；
4. 300万以上，收5%（2018年2月21日生效的新政）。

但同时，省政府对一些住宅类房产的交易又有一些税务减免，我们就用案例来解析。

案例一：

2015年，A先生作为留学生从UBC本科毕业获工签，进入一家温哥华本地公司任全职，随后按时申报了2015年、2016年和2017年的个人所得税（T1）。 2018年5月，A成功申请到枫叶卡，获加拿大永久居民身份。

2018年10月，A先生为迎娶女友，决定第一次置业，在高贵林以50万加元购入一套一室一厅的二手房。那么A先生此次购房不需要缴房产转让税。为什么呢？因为A先生在买房时，符合以下条件：

1. 没在在世界任何地方买过房子，此次购房为首次
2. 房产位置是在BC省
3. 加拿大公民，或永久居民身份
4. 买房前在BC省住满连续的12个月，或在过去六年内用BC省居民身份报过两年个税
5. 从来没有申请过首次购房优惠减免
6. 房屋物业将成为首要住宅
7. 房屋成交价格在50万及以下

如果A先生第一次购买的房子市值介于50万到52万5千间，则PTT免税额会逐步减少；如房价购买达到52万5千，则A先生需全额缴纳房产转让税8千5百元。

案例二：

承接案例一的A先生，很幸运的得到父母的慷慨赞助，决定增加购房预算，在温哥华购入一套价值75万的两室一厅的新房（全新，无人住过的物业），如果A先生在物业成交后92天内入住，并以主要住宅住满一年，也将免交PTT。

但如果其他条件不变，A先生的新房购入价介于75万到80万间，则PTT免税额会逐步减少；如房价购买达到80万，则A先生需全额缴纳房产转让税1万4千元。

案例三：

B女士和老公在温哥华共同拥有一套别墅作为主要自住房超过五年，在白石还共同拥有一套临海别墅作为度假屋。夫妻两人只有一个成年儿子，和新婚妻子在任职公司附近租住一室公寓。2018年9月，B女士在得知即将报孙的喜讯后，决定和老公一起把温哥华的主要自住房以赠予的方式转让给儿子，然后老夫妻就搬到白石的度假屋。这种屋主的变更也是不用缴房产转让税，因为这种住宅类房产转让符合下列条件：

1. 转让双方属直系亲属，这里的直系亲属包含你的伴侣（结婚或同居两年以上）、儿女、孙子女、父母、祖父母；还有你的儿女及孙子女的伴侣；伴侣的儿女、父母和祖父母。注意了，这里的直系亲属不包含兄弟姐妹和外甥。
2. 房产承接方为加拿大公民或永久居民。
3. 在转让之前，双方有一方使用物业作为主要住宅居住超过6个月。
4. 信托受托人不参与转让。

房产转让税的减免还有其他一些情况，如遗产继承等情况引发的屋主变更，因篇幅有限，我就不一一详解。如您遇到一些个性案例，可找专业会计师或房产过户类的律师咨询。

另外，我将在10月28日的文章中谈投资房涉及的常见税务问题。敬请关注和评论！

作者：Stella Wei, CPA 加拿大注册会计师

2018年8月28日

 

2018年2月，BC省政府在预算案中，为了增加房屋可负担率，减缓租房危机，推出BC省投机税。 同年三月，对投机税进行了修改，一是缩小征收范围，二是分等级征收不同税率。

修改后BC省投机税，使超过99%的BC省民不用交投机税，只有拥有多套房产而且将它们空置的人要交税。在湖边、岛屿上拥有度假小屋的人不需要交税；在高成本地区之外拥有第二套房子的人也不用交税。

请注意，此投机税只针对住宅类房产。征税房产区域集中在高房价地区，包括大温地区，菲沙河谷的Abbotsford/Chilliwak/Mission，温哥华岛省都区域（Gulf群岛和Juan de Fuca除外）, 基隆拿市和西基隆拿市，以及纳奈莫市和兰茨维尔。

如果您在BC省只有一套物业用于自住房，恭喜您不用交投机税，也不用看接下来的内容了。

如果您在BC省征税区域内除了拥有一套自住房外，还有其他房产用于长期出租（2018年高于三个月的出租，2019年出租期多于六个月），则您也不用交投机税。

如果您在BC省征税区域内除了拥有一套自住房外，还有其他房产没有用于长期出租，又不属于豁免范围内，则在2018年一律按房产价值的0.5%缴投机税。但在2019年则按照下面列出的3个不同税率对号入座去缴税了。

1. 海外业主和卫星家庭（在全球赚取高收入却不在BC省交收入税或只交很少的收入税）需按房产价值的2%缴投机税。
2. 外省业主缴1%。
3. 本省居民业主缴0.5%。并每年享有$2000一次性抵税额，即对于低于价值40万的一套房产是不用缴税的。

同时，省府在2018-001号文件中，还列出了特定情况下的物业业主，可得到以下豁免：

• 业主或租客因病入院，包括医院、长期护理院等；
• 业主或租客因出外工作而临时性地将房屋空置；
• 业主身亡，物业属于处理中的遗产。

以上是对BC省在2018年推行的针对住宅类房产的投机税的大致解释和分析。另外，我将在9月28日的文章中用案例分析房产转让税的减免。敬请关注和评论！

作者：Stella Wei, CPA 加拿大注册会计师

2018年8月21日

 

2018年2月，BC省政府在预算案中重磅推出20%的海外买家税， 对如火如荼的BC省部分地市的房地产市场浇水降温。同年三月，省府根据民愿，对一些海外买家在特定情况下作出减免，并且豁免了几个区域的海外买家税。

这项税收政策源自于2016年温哥华市率先实行的——海外买家在温哥华买房需缴15%的房产交易税，也可以说这项新政是2016年温哥华海外买家税的升级版。这项政策的推出，的确给现今房地产市场降了温，但政策的持续有效性还待进一步观察。

下面我们来解读一下这项政策：

这个20%的海外买家税是2018年2月21日生效，海外买家除了缴纳常规的房产转让税外，还需额外缴纳基于房产市值（通常为正常买价）的20%海外买家税。

被征税的房产类型只限于住宅内房产（纯商业类地产不在此范围，你懂的）。如您购买的是农场，则其住宅部分加上0.5公顷（等于5000平方米）的土地在一起的市值的20%为海外买家税。

2018年的新征税的区域已被扩大至大温地区（Greater Vancouver Regional District）以外了，包括温哥华岛南部，奥肯那根中部和弗雷泽河谷的其他的BC省的主要城市。如您想了解具体区域，请点击链接到省府网站查询：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/understand/additional-property-transfer-tax/bc-areas

海外买家分三类：

1. 非加拿大公民或非长久居民的个人
2. 不在加拿大成立的公司，或者虽在加拿大成立、但被海外机构直接或间接控制的公司（在加拿大证券交易所挂牌的海外机构除外）。如大家还有兴趣了解更多，可参阅税法第256章节。
3. 受托人为外国人／公司的信托，或受托人为加拿大公民但受益人为外国人／公司的信托。

20%海外买家税的常见减免情况：

如果在房产转让时，您已经被BC省府确认提名人、且购买的房产为买家主要自住房、买家为自然人，则您可以申请豁免海外买家税。可在BC省政府网站下载申请表格FIN532/WEB。

需要注意的是，如您只是通过企业家移民计划的BC省提民候选人，则没有20%海外买家税的豁免。

如果您是通过遗产继承而获得房产，如死亡人是在2018年2月21日前去世的，而房产是在2018年2月21日及之后才转让给海外继承人，则豁免海外买家税。

如果房产转让是根据在2018年2月21日前被签署的夫妻分居协议的情况下进行，则海外买家税可豁免。

最后提到追溯性的豁免，外籍工人通过BC省提名计划(PNP)来到加拿大并在大温地区买房的，可能被豁免15%（2018年2月21日前买房）海外买家税。省提名人可以从2017年3月17日起申请豁免。另外，豁免是追溯性的，凡在2016年8月2日至2017年3月17日购买大温房产但在此期间已经获得省提名的人士都可以得到豁免，已经交税的也将得到退税。申请表格FIN532/WEB可在BC省政府网站下载。

今天就写到这儿，下个星期8月28日将解析投机税。谢谢关注和评论。

作者：Stella Wei, 加拿大特许专业会计师（CPA）

2018年3月31日

 

加拿大政府在1998年开始实施海外资产申报法，法例要求所有加拿大的税务居民的海外资产总值超过10万加元就必须向加拿大税务局（CRA）申报。加拿大的税务居民在第一年报税时不要求申报海外资产， 第二年开始要求申报。也就是说，2016年新税务移民，在2017年4月30日之前报2016年的个税时不需申报海外资产，不用填写T1135表格。但再过一年就需申报，以后每年如此。如果您在申报海外资产的过程中遇到什么困难，请及时咨询您的会计师。

1. 申报海外资产是不是就要上税?

答: 拥有海外资产，只有产生收入时才会有上税的问题；如果海外资产在税务年度里没有产生收入，则不用上税。加拿大政府有关海外资产申报的政策，不会对境外的资产征税,  它的目的是让加拿大的税务居民如实申报海外收入，同时认可在海外已缴的税款，避免在加拿大双重纳税。

2. 不申报海外资产会有什么弊端?

答: 简单说，由于没有申报海外资产，将来如想把这些资产带进加拿大时，有可能会被CRA当做收入而征税。另外，作为纳税人也会背上不良的信用记录，并面临罚款。特别是加拿大在2017年7月1日正式执行CRS, 以实现与100多个缔约国的税务信息互通。取证加拿大税务居民的境外资产，会越来越便利。

3. 我只持有加拿大的工签，不是移民，我不用申报海外资产吗?

答: 这个视每个人的具体情况而定。如果你持有加拿大工签并工作，然后在加拿大购置了住房，把未成年的小孩接到一起生活，并且你在加拿大一年住满183天，税局极有可能判定你以加拿大为生活重心，视为税务居民。一旦你成为税务居民，且加拿大境外资产达到10万加元，到第二年报税时就需申报海外资产。

4. 是不是所有的海外资产都需要申报呢?

答: 首先，每一个税务居民所拥有的海外资产超过$100,000时才需要申报；再者，不是所有的资产都属于应该申报的范畴。需要申报的资产包括:海外的银行存款和现金，投资于海外的股票债劵 (在此不包括海外附属企业的股票，如有海外附属企业的股份，请看问题7)，海外债权，海外信托利益，海外的房地产(不包括自用的房子，如度假屋)及其它资产。个人使用的财产如汽车、手饰等是不需要申报的。

5. 申报海外资产时的成本怎样定义?

答: 在T1135表中，海外资产分7类，前1到6类的海外资产的价值不是指市场价值，而是指成本或视为成本值，对于移民来讲成本值就是移民当日的市场价，所以申报者应保留相应的资料，一旦税务局要求您提供时，也可以拿得出来。例如，申报者需对移民当日的出租房产做评估并保留，评估报告中的市值就被视为成本值。

6. 每年申报海外资产的期限？

答: 海外资产T1135表格的申报期限为每年的4月30日。如果晚报了，罚款是每天$25，最多可罚至$2500; 如果是有意识的漏报，为每月罚款$500, 最多可罚至$12,000; 接到税务局的追讨申报通知书仍未申报者，罚款高达每月$1,000，最多可罚到$24,000; 超过24个月逾期不报者，罚款将按照5%的海外资产成本额来计算。

7. 我在中国有一个公司, 拥有大部分股份,我需要向加拿大申报这个公司的收入并向加拿大交税，请问对吗?

答: 如果您的公司所经营的是活动性生意，答案应该是否定的。 确切地说，加拿大政府不要求您将这个公司的收入在加拿大上税。有关海外附属企业的申报, 实际上申报的是相关的资讯，需要填写的表格为T1134, 此表是一份资讯表, 不是报税表。既然是资讯表，就不会由此而产生有什么税要交。只有个人名下的收入才需要交税。如果海外附属公司所从事的属非活动性生意，赚取的是利息、股息、以及资本性收益等非活动性赢利，税法上则有其它的规定。

8. 是不是只要在境外的公司里占有股份就要申报T1134表呢?

答: 加拿大居民与其亲属在海外的公司里占有10%以上的股份，并且加拿大居民所占有的股份不低于1%时，就需要申报T1134表格.

您在T1134A表格中需填写海外附属公司的名称、地址、主要经营活动、公司注册及设有固定经营地点的国家名称、股份持有资料、股东是否收到股息或拥有债权、并需提供所申报会计年度的财务报表、雇员人数、是否经营投资性的生意以及有无资本性增值与亏损等资料.

9. 海外附属公司申报表是与个人报税表一同递交吗?

答: 个人报税表T1和T1135表是在每年的4月30日或之前递交; T1134表应在海外附属公司会计年度截止日的十五个月之内递交，加拿大税务居民的第一年免申报。

因时间和篇幅有限，以上信息未能详尽，请读者不要以此文章作为报税的单一凭据，请找有资质的会计师咨询 。




附注：Stella Wei 注册会计师事务所为保证报税质量，自4月10日起至4月30日之间不再接受新客户个人报税和咨询，不便之处敬请原谅。 联系邮件：info@accountantwei.com。办公电话：604.423.3598。

作者：Stella Wei 加拿大注册会计师

2018年2月26日

非税居民卖房，有房产增值就要缴税。非税务居民在卖房之前，或者最迟在卖房合同中提供的结束日 10天内要向CRA提交一份名为T2062的表格, 申请 Certificate of Compliance。

这份T2062，要提供预计或已签订的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate，但是最后成交时，卖房价格有变动，比最初估计的成交价高，那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。如果在卖房时你还没有拿到这张Certificate, 买家律师／公证人则必须预留25%的卖房款，放到信托（trust） 账号里（这是因为政府怕非税务居民卖了房子，拿到房款不缴税就离开加拿大了。万一非税务居民真的跑了，CRA有权让买家代替完税）。一般卖家会委托会计师申请Certificate，从而正确算出卖房增值部分，整个申请过程会在4到4个半月之间，等收到Certificate，则房产增值部分的25%会从信托账户直接递送到CRA，多余款项被发还给卖家。等到第二年报税时，卖家在加拿大申报个人所得税，根据交易发生的费用按税局要求申请抵扣，多退少补，通常可以把多扣留的税款再拿回不少。

因为整个申请Certificate的过程较长，所以卖家在准备资料时，一定注意资料的齐全和正确性，以避免因材料准备不齐全而拖延税局审核时间。下面是一份必备清单：

1. 如卖家已有个人税号（Individual Tax Number)，则提供；如没有，卖家需要把自己的护照进行公证。自己或请人填写个人税号申请表，把护照公证件连同个人税号申请表交给税局或授权的会计师。
2. 卖家在买房时的合同和款项结算单。
3. 卖房时的合同、或接受买家出价的合同。
4. 如房产交接结束时，还需提供款项结算单（一般由律师／公证人提供给卖家）。
5. 卖家的法定全名、生日、联系电话、在加拿大境外的住址、通信地址（如果不同于住址）。
6. 被卖房产的对方买家法定全名、联系电话、 通信地址。如买家有授权代表，还需代表的名字、联系电话、 通信地址。

最后祝大家早日拿到退款，实现卖房利润最大化！