作者:Stella Wei 加拿大特许专业会计师

2019年9月12日

 

大家知道,在加拿大的税务居民(Resident of Canada)可以小家庭为单位,在全球范围内的某段时间内(CRA界定某个时间段是以年为计算)指定一处住宅为主要自住房(Principal Residence)。为什么大家这么关注主要自住房呢?因为主要自住房的资本增值在加拿大是免税的。除了移民外,陪读妈妈、拿学签工签、在加拿大居住并等待省提名的人都可以是加拿大的税务居民,都有机会在加拿大享受主要自住房的资本增值豁免。

BC省的房产在过往多年增值巨大,很多购置房产的BC省税务居民已获利颇丰,如果自己买的房产满足主要自住房的要求,则在卖房发生年度内会省去巨额的资本增值税。反之,对于不满足主要自住房条件的房产, 业主在卖房的报税年度时,是需要向税务局(CRA)缴纳资本增值税的。

怎样才能让自己的房产被联邦税务局认同为主要自住房呢?首先,我们需要满足两个条件:

  1. 税务居民必须拥有房产。

你可以独立拥有或与他人(例如配偶)一起拥有。

  1. 正常居住。

无论你在一年中居住此房屋的长短,只要你和/或配偶及子女在这一年内把此房屋作为正常居家过日子的使用过,你就可以指定此房屋在那一年为主要自住房。

 

然而在地方层面上,BC省政府在2018年又实施投机和空置税,使得很多太空成员、陪读、拿学签工签、等待省提民家庭每年面临大额的投机税压力(投机税为当年BC房产评估值的2%)。因为以上家庭在BC省无法享受自住房的投机税豁免,所以大多数人就会考虑把自住房的空余房间出租给第三方,以达到出租豁免投机税,具体如何通过出租豁免投机税,请参考Stella Wei在2019年2月 撰写的实例博文(http://accountantwei.com/cn/房产税系列七-出租豁免BC省投机税的问与答/)。我们今天主要谈如何让房屋出租不影响主要自住房性质。

首先有人问,自住房能出租吗?回答是:可以。出租会改变自住房的性质吗?我们回答是:可能会、也可能不会,请看下面分析。

大体说,我们需要避免以下三大雷区:

  1. 出租面积过大。

税法并没有明确指定多少比例的出租不会改变自住房性质,只是说需要把此处房产主要用于居家。根据我们多年报税和应对CRA审计的经验,把自住房的出租比例控制在30%及以下是比较安全的做法。30%及以上的出租可能会增加CRA查税概率和质疑风险,因为CRA会认为你拥有此房的目的是为了赚取收入,而不是自住。

  1. 为了出租而改变房屋结构。

有些屋主为了出租地下室并且不想和租客共享空间,把本不符合出租条件的地下室加了一个厨房,此举动便是改变房屋结构,使得税务局认为你买房的目的是为了出租获得收入、而不是自住。当然,你在买房时,地下室本来就有了厨房,这种情况就不属于你为了出租而改变房屋结构。所以,你买房时找一个有经验的房产经纪人帮你出谋划策,可为你省去今后很多麻烦。

  1. 出租期间为省税而对房屋进行折旧。

有些业主为了多用费用抵扣出租收入,从而少交税,盲目的对房屋进行折旧。一旦你对房屋进行折旧,自住房的性质就改变了。

 

总之,只要您是加拿大税务居民,满足上面提到的两个条件,避免三个雷区,你的小家庭就能在指定年度内得到主要自住房的增值豁免,同时又把投机税挡在家门外!

如果您还有比较个性化的问题,欢迎来电预约咨询,我们会计师事务所的预约电话是604.423.3598,地址是500-5050 Kingsway,Burnaby BC。我的下期博文会用实例分析非税居民卖房的清税流程,谢谢大家关注!

Comments

  1. R e k s

    咨询关于投机税的内容。

    1. admin

      我们的预约咨询电话是604.227.2904.

  2. Cindy

    请咨询关于投机税问题

    1. admin

      我们的预约咨询电话是604.227.2904.

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